P/FFO
Pomer ceny akcie REITu k FFO. Obdoba P/E pre nehnuteľnostné fondy, kde bežné P/E nefunguje.
P/FFO je primárny valuačný ukazovateľ pre REITy. Funguje rovnako ako P/E ratio, ale namiesto čistého zisku (skreslený odpismi) používa FFO.
Vzorec
Benchmarky
Pod 12 = potenciálne lacný REIT. 12–18 = fair value pre väčšinu sektorov. 18–25 = prémiová valuácia (kvalitné portfólio, rastúce nájmy). Nad 25 = drahé — ospravedlniteľné len silným rastom.
Sektorové rozdiely u REITov
Priemyslové/logistické REITy: 20–30 — silný dopyt (e-commerce). Rezidenčné: 15–22. Kancelárske: 10–15 — tlak kvôli remote work. Maloobchodné: 8–14 — štrukturálne problémy. Dátové centrá: 20–35 — digitalizácia.
P/FFO vs. P/AFFO
Konzervatívnejší analytici preferujú P/AFFO (cena / Adjusted FFO), ktoré zohľadňuje údržbový capex. P/AFFO je vždy vyššie ako P/FFO (AFFO < FFO). Pre porovnanie REITov je najlepšie používať konzistentne jednu metriku.