FFO (Funds from Operations)
Standardní měřítko ziskovosti REITů. Čistý zisk plus odpisy nemovitostí minus zisky z prodejů.
FFO (Funds from Operations) je standardní metrika ziskovosti pro REITy (Real Estate Investment Trusts). Běžný čistý zisk je pro REITy zavádějící, protože odpisy nemovitostí dramaticky snižují účetní zisk, přestože nemovitosti často zhodnocují.
Vzorec
Proč ne čistý zisk
REIT vlastní budovu za 100 mil. Kč s odpisem 3 % ročně = odpis 3 mil. Kč. Účetní zisk klesne o 3 mil. Ale budova může ve skutečnosti růst na hodnotě. FFO přičítá odpisy zpět — dává realističtější obraz peněžní výkonnosti.
FFO vs. AFFO
AFFO (Adjusted FFO) = FFO − údržbový capex − rovnoměrné nájemné. AFFO je přesnější, protože odečítá náklady na údržbu nemovitostí (nová střecha, opravy). Vztah: FFO je jako EBITDA, AFFO je jako Free Cash Flow.
Dividendové pokrytí
REITy musí vyplácet 90 %+ zisku jako dividendy. Klíčová otázka: pokrývá FFO (nebo AFFO) dividendu? FFO Payout Ratio = Dividendy / FFO. Nad 90 % = napjaté, pod 75 % = bezpečné, prostor pro růst dividendy.